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“新买的房子漏水4年了都没找到漏点。”近日，北京市密云区万科·弗农小镇多位业主向新京报记者反映，小区房屋存在漏水问题，备受困扰。有业主维修4年未能修复导致无法入住，和开发商沟通退房也被拒绝。12月3日，该小区实际开发商北京宁溪房地产开发有限责任公司回应称，公司已重新排查并确定了新的维修方案，有信心处置妥当，并随时接受客户监督。2023年夏，物业人员正在对业主王凡家的漏水进行清理。王凡称，漏水导致地板积水一厘米左右。受访者供图业主：雨季漏水多次维修无果业主张舒于2019年购入万科·弗农小镇的一套房产。她告诉新京报记者，2021年验收过程中，发现了包括房屋漏水等多处问题，她提出等房屋维修完成后再进行验收。“4年来，房屋的漏水问题依然没有得到解决，屋顶有多处霉斑，漏点也没找到，我们一直都没有办法入住。”张舒拍摄于2024年10月19日的视频显示，一层和负一层天花板有因漏水产生的霉斑，在天花板与墙壁的连接处，水已经浸湿墙壁，顺着墙纸流到地面。业主张舒家已经发霉的天花板，墙壁上也可见水渍。受访者供图同样身为业主的王凡告诉记者，2023年漏水最严重的时候，地板上的积水能有一厘米深。“当时地板都泡坏了，物业的工作人员上门用拖把、扫帚帮忙向外清扫积水。维修工作人员来修，说是雨水从阳台漏到屋子里。虽然当时说修好了，但是第二年雨季才知道还漏不漏。”从处理漏水点，到换完地板，王凡用了3个多月。今年雨季，同样的场景再现，“今年甚至比去年的情况更严重。通过向相关部门反映，维修队才上门修理，把阳台上的一个台阶拆掉重修，前后历时近3个月。”王凡说，当时工作人员说，延长保修期和经济补偿的问题还会再协商，但今年10月打电话询问此事，对方称可去法院起诉，根据法院的判决结果进行赔偿。业主包林一家今年3月份入住，夏天雨季来临，客厅和两间卧室开始漏水，“开发商过来修过，但一直断断续续，直到10月中旬才修完。”包林说，有没有修好要等明年的雨季才能确认，而且之前工作人员提到的经济赔偿也迟迟没有落实。开发商：对保修期内发生的问题会继续负责新京报记者查询发现，万科·弗农小镇实际开发商为北京宁溪房地产开发有限责任公司。公司成立于2013年，天眼查官网显示，该公司法定代表人为孙福祺。维修人员正对业主阳台漏水处进行维修。受访者供图对于业主房屋雨季频繁漏水的问题，12月5日，北京宁溪房地产开发有限责任公司回应新京报记者称，部分渗漏集中在门窗外檐、外立面不同的造型和地下墙体，渗漏处维修起来较为复杂，而且维修多在雨季末完成，当季难以实际检验。该公司表示，在渗漏维修完成后，现场都做了淋水试验，但人工淋水有局限，比近两年雨季小很多，所以虽然做了淋水检验，但最终验证还需要大量自然降水来实际确定。对于室内渗漏，例如卫生间防水及给水管渗漏等，该公司表示现场可即时检验维修成效，通过按规范要求闭水打压等措施，确保一次性维修成功。“关于保修期的延续，会按照双方合同约定进行，在保修期内发生的遗留问题，我们会继续进行维保。”北京宁溪房地产开发有限责任公司承诺，“关于赔偿问题，我们非常理解客户的感受，同时，在质量瑕疵问题发生后澳门新莆京六88805，也需要双方相互配合，尽到维修责任和配合义务。”律师：维修无果严重影响居住可起诉退赔张舒称，自己已经不堪其扰，不想再维修了，只想退房。“我希望可以与开发商解除购房合同，全额退还房款、支付总房款的10%作为违约金，并赔偿因房屋质量问题导致的误工费5万元。”张舒表示，对此，工作人员说房屋有质量问题可以修，目前还达不到退房标准。根据张舒提供的购房合同，“商品房质量和保修责任”一章规定：发现除地基基础和主体结构外质量问题的，应及时更换、修理；如给买受人造成损失的。还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。雨季期间，业主用大桶在屋内接水。受访者供图12月3日，北京宁溪房地产开发有限责任公司曾向新京报记者发出一份《关于云溪业主房屋漏水的情况说明》（以下简称“情况说明”），表示该投诉业主的房屋于2021年6月30日集中交付，雨季时发现有渗漏点，对此公司立即进行了维修恢复，但问题一直未有效解决，对此深感抱歉。“该业主房屋的实际渗漏点限于两个房间的局部，面积和影响有限，且调整维修方案后可保证一次性修复，不属于合同约定的退房情况。”情况说明中提到，“公司已重新排查并确定了新的维修方案，有信心处置妥当，并随时接受客户监督。就维修期间产生的损失补偿，我们现场一直在与客户积极沟通，希望可以尽快达成一致。”对此，北京市东卫律师事务所合伙人钱汪龙谈到，如果无法确定漏水原因和漏水点，又影响正常居住使用，业主应先及时止损和预防性减损。同时要注意固定证据，比如拍照取证，留好购买物品的发票等，便于和开发商洽谈赔偿等，也可以委托物业等从中调解。“若业主与房地产开发商协商无果，且对于购房合同中所提及的‘经过更换、修理，仍然严重影响正常使用可解除合同’等相关条款存在争议”，业主可向法院提起诉讼，维护自己的合法权益。”钱汪龙表示。（张舒、王凡、包林皆为化名）新京报记者秦冰编辑甘浩校对李立军

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在微信群里，群成员张某称，只要群友的信鸽在比赛中飞进前三名，就会付5万元收购鸽子。可当群友刘某的鸽子取得第二名后，张某却拒绝收购。张某在微信群里的承诺是否有效？12月3日下午，江苏省南通市中级人民法院对这起与信鸽有关的合同纠纷案当庭作出终审判决，驳回原告刘某的诉讼请求。一审法院认定买卖合同成立，被告应支付原告5万元新京报记者了解到，张某是某信鸽俱乐部的发起人之一，刘某是俱乐部会员，俱乐部建有微信群，用于会员交流。2023年5月，俱乐部在微信群内发起信鸽比赛报名，赛前的6月4日、7日，张某在群中表示，会以5万元/羽的价格收购比赛前三名的信鸽。7日晚，群成员询问张某“前三名要具备什么条件才收购”，张某回复“要有留种价值的”“只要我看了欢喜的”，还表示他本人喜欢枯鸡黄眼睛的信鸽。有群成员不断对张某的收购诚意提出质疑，张某表示，自己在其他鸽友群说“收购前三名”是有条件的，但对俱乐部的鸽友，只需要是前三名即可。赛后，获得第二名的信鸽的主人刘某要求张某收购，但张某认为该信鸽不符合有留种价值、枯鸡黄眼睛等条件，拒绝收购。一审法院认为，张某发布的收购内容，属于张某希望和他人发生合同关系的意思表示，发布对象为包括刘某在内的俱乐部微信群内不特定的相对人，内容具体确定，其法律性质当属要约。张某最终确定的其对于俱乐部成员的信鸽收购，仅需满足获得比赛前三名的要求。刘某是符合要约条件的受要约人，其要求张某履行收购义务，视同承诺，双方之间的信鸽买卖合同成立生效。据此，判令张某支付刘某5万元并自行取回信鸽。张某不服一审判决，上诉至南通市中级人民法院。当天的庭审中，双方围绕张某在微信群聊天中作出的收购鸽子的表示是否具有法律约束力这一争议焦点展开了激烈辩论。南通中院撤销一审判决，驳回原告的诉讼请求南通中院经审理认为，意思表示是民事法律行为的核心要素，具有法律约束力的意思表示，应当自由且真实。该案中，尽管张某在微信群里作出收购信鸽的表示，但综合考量行为、场景、内容、发展过程等因素，该表示不符合自由真实的要求，不具有法律上的约束力。法院认为，第一，该意思表示经历了特定的发展变化过程。比赛报名后，张某在微信群内表达了收购前三名信鸽的意愿，并多次陈述“有留种价值”“枯鸡黄眼”“深雨点毛”“看了欢喜”等条件，在其他会员提出“不作数”“不要相信”“吹牛”等质疑以及渐趋激烈的聊天环境下，最终表态“本俱乐部会员仅需前三名即予收购”。这一表态经历了明显的前后变化，系在特定聊天环境下受外界刺激而作出的情急性发言，不能仅以此认定真实意思。第二，信鸽爱好者收购信鸽通常具有个性化要求。业余爱好具有娱乐、社交等多重目的，张某作为俱乐部的发起人和信鸽爱好者，收购信鸽可能会考虑比赛成绩，但通常仍需考虑外形特征、信鸽状态等其他因素，以比赛成绩作为唯一条件收购信鸽不合常理。事实上，张某也收购了比赛第一名和第四名的信鸽，陈述系因符合个人喜好，据此亦可印证张某收购信鸽的初衷并没有发生根本性改变，他的最后表态并非真实意思。第三，其他会员应当知道张某的真实意思。与张某一样澳门新莆京六88805，其他会员同为信鸽爱好者，对收购信鸽事项有着同样的心理预期。张某作出上述表态后，群内有会员随即给予“玩的是一种爱好”“你不收购也不能强迫”等回应，可见，张某所作“本俱乐部会员仅需前三名即予收购”的表态并未在会员中产生普遍的合理信赖。南通中院认为，买卖是你情我愿的互动行为，不能强迫交易。法律主要保护业已形成的合法交易关系，维护交易安全，但并非强制约束所有场景下的一切言行，更不能强迫达成超出当事人真实意思的交易。案涉争议标的物为信鸽，所涉利益不仅具有财产权属性，更涉及信鸽作为活体物的特殊性质以及信鸽爱好者独有的精神利益，信鸽交易属于典型的特定物交易澳门新莆京六88805，交易的基础在于个人喜好、眼力以及对信鸽价值的判断，通常需经历磋商、看鸽、缔约、交付等过程，有时还附有饲养、照料等方面的特殊要求。该案中，张某在微信群内表达收购意愿后，刘某未作任何回应，也未与张某单独表达交易意愿。刘某在比赛结束后要求张某收购信鸽，也应当通过磋商达成交易合意，否则不仅不符合信鸽买卖的通常习惯，也会违背信鸽爱好者收购信鸽的特定目的。综上，合议庭经休庭合议后，认为张某在微信群中所作出的收购表示不具有法律意义上的约束力，其上诉请求成立，遂当庭作出二审判决：撤销一审判决，驳回刘某的诉讼请求。专家：法律介入生活的限度无普适标准，应结合行为场景考虑南通中院认为，该案中澳门新莆京六88805，张某的表态是在微信群里作出的，对于在以社交为目的建立的微信群内的聊天内容，应当严格审慎认定其法律效力。微信群是特定成员基于特定目的而建立的社交平台，主要功能在于群内成员日常闲聊和沟通。从聊天内容看，群内聊天围绕信鸽主题澳门新莆京六88805，也有家长里短、闲言碎语，还存在交易信息。但除非有特别明确的成立合同关系、接受法律约束的意思表示，否则不能认定聊天内容具有法律约束力。实际上，微信群聊天与线下闲聊并无本质区别，法律应给予同等干预澳门新莆京六88805，既要保护聊天的自由，也要约束自由的边界。法律无须介入没有危害的日常聊天，当然也无须介入同样情形的微信聊天。张某的表态源于群内会员对比赛的闲聊，并非针对信鸽交易的沟通，整体上仍属于日常社会交往范畴。正如日常生活中的此类闲聊不会轻易被赋予法律意义一样澳门新莆京六88805，微信群内的聊天也不应被直接赋予法律约束力。“法律应当尊重个人自由，为个人行为留下必要空间，不应介入缺乏法律意义的日常社会交往。是否具有法律意义澳门新莆京六88805，应当结合行为场景、当事人利益状态、信赖程度等因素予以分析判断。”该案二审合议庭审判长符东杰表示，法治的意义并非不加区分地强制调整所有行为，而是通过规则之治维护张弛有度、充满活力的社会秩序，允许道德、情感、礼仪等多元社会交往领域存在“法外空间”，保持法律介入社会生活的必要限度。符东杰特别指出，网络空间并非法外之地，在微信群聊、QQ群等社交平台的发言，应当遵守法律法规的规定，否则还是需要承担相应的责任。庭审结束后，北京大学法学院教授、博士生导师薛军曾对该案进行评析。薛军表示澳门新莆京六88805，微信群聊、QQ群等互联网群组已成为许多人工作生活中必不可少的一部分。在新的网络环境中，当事人之间的沟通交流能否产生法律上的意义、是否需要承担相应的法律责任，既是法学理论上经典问题的现代阐释，也是技术发展对法学理论的司法实践提出的新课题。“法外空间”多为司法必须奉行价值中立的领域空间，它的大与小、张与弛，折射出司法对社会的容让与法官的裁判智慧，“南通中院选择本案进行公开开庭审理，具有极高的社会价值和时代意义。”如果对当事人在无意识、不明确的状态下所做的意思表示均赋予法律上的约束力，这会使当事人陷于不可测的风险中，社会交往亦会僵化。“法律介入生活的限度在哪里，日常生活中哪些行为具有法律约束力，没有一个抽象的普适标准，但可以结合当事人的行为场景去考虑。”薛军表示，“强扭的瓜不甜”，合同的缔结需要当事人之间有明确、清楚的缔结合同的意思表示，不宜把社会生活中的戏谑表示、不具有法律意图的沟通交流理解为订立合同的意思。新京报记者左琳通讯员张怡茜古林编辑彭冲校对杨许丽